اقتصاد مسکن ایران با یکی از جدی‌ترین دوره‌های رکود خود مواجه شده است. آمارهای رسمی منتشرشده از عملکرد بخش ساختمان، تصویری نگران‌کننده از وضعیت تولید و سرمایه‌گذاری در این بخش ارائه می‌کنند؛ به‌گونه‌ای که رشد اقتصادی بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ به منفی ۱۵.۸ درصد رسیده و در بهار ۱۴۰۵ نیز بر اساس آمار مرکز آمار ایران، رشد منفی ۶.۴ درصدی ثبت شده است.
این اعداد صرفاً بیانگر کاهش فعالیت تعدادی از سازندگان یا افت معاملات ملکی نیستند؛ بلکه نشانه‌ای از اختلال در یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد ملی هستند.

مسکن فقط یک کالا نیست؛ یکی از مهم‌ترین زیرساخت‌های اقتصادی کشور است.

بخش ساختمان از جمله بخش‌هایی است که زنجیره گسترده‌ای از فعالیت‌های اقتصادی را به حرکت درمی‌آورد. از صنایع فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک، شیشه و تأسیسات گرفته تا مهندسی، حمل‌ونقل، خدمات مالی، اشتغال کارگری و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، همگی به پویایی این بخش وابسته‌اند.
به همین دلیل، رکود ساختمان آثار خود را محدود به بازار املاک نمی‌کند؛ بلکه به‌تدریج به صنایع وابسته، بازار کار، درآمد خانوارها و ظرفیت رشد اقتصادی کشور منتقل می‌شود.

چرا باید نگران باشیم؟

۱. کاهش تولید امروز، بحران عرضه مسکن در فرداست.

ساخت‌وساز یک فعالیت زمان‌بر است. تصمیمی که امروز برای آغاز یا توقف یک پروژه گرفته می‌شود، آثار خود را چند سال بعد در میزان عرضه مسکن نشان می‌دهد. بنابراین، کاهش فعالیت ساختمانی امروز می‌تواند به کاهش عرضه مؤثر مسکن در سال‌های آینده منجر شود؛ آن هم در شرایطی که کشور همچنان با نیاز انباشته به مسکن و مسئله استطاعت‌پذیری خانوارها مواجه است.

۲. خروج سرمایه‌های بخش خصوصی از تولید مسکن

تولید مسکن بدون مشارکت فعال سرمایه‌های خصوصی امکان‌پذیر نیست. وقتی هزینه زمین، مصالح، دستمزد، تأمین مالی و ریسک‌های مقرراتی افزایش پیدا می‌کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها کاهش می‌یابد، توجیه اقتصادی بسیاری از پروژه‌های ساختمانی از بین می‌رود.نتیجه این وضعیت، کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری مولد و حرکت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌هایی است که ریسک کمتر یا بازدهی کوتاه‌مدت بیشتری دارند.

۳. تضعیف اشتغال و صنایع وابسته

رکود ساختمان به معنای کاهش تقاضا برای ده‌ها گروه کالایی و خدماتی است. این مسئله می‌تواند اشتغال مستقیم و غیرمستقیم میلیون‌ها نفر را تحت تأثیر قرار دهد. باید توجه داشت که صنعت ساختمان یکی از ظرفیت‌های مهم اقتصاد برای ایجاد اشتغال در سطوح مختلف مهارتی و جغرافیایی است.

۴. تشدید بحران استطاعت‌پذیری مسکن

یکی از تناقض‌های خطرناک بازار مسکن ایران این است که از یک طرف قدرت خرید خانوارها کاهش می‌یابد و از طرف دیگر، هزینه تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند.در چنین شرایطی، رکود تولید الزاماً به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود. ممکن است هم‌زمان با کاهش معاملات و تولید، هزینه تمام‌شده و قیمت اسمی مسکن نیز افزایش یابد.نتیجه این وضعیت، عمیق‌ترشدن شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن است.

مسئله اصلی، فقط رکود نیست؛ فقدان یک نظام پایدار تأمین مالی و تولید مسکن است. در حقیقت نمی‌توان با ابزارهای سنتی و صرفاً با اتکا به تسهیلات بانکی، بخش ساختمان را از این وضعیت خارج کرد. اقتصاد مسکن ایران به یک بازطراحی جدی در نظام سرمایه‌گذاری، تأمین مالی و حکمرانی نیاز دارد.

در این مسیر، چند اقدام اساسی ضروری است:

۱. توسعه نهادهای حرفه‌ای سرمایه‌گذاری در مسکن: ایجاد و تقویت صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی، صندوق‌های املاک و مستغلات و شرکت‌های حرفه‌ای توسعه‌گر.

۲. تنوع‌بخشی به منابع تأمین مالی: استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، ابزارهای مشارکت عمومی و خصوصی، سرمایه‌گذاری نهادی و منابع بلندمدت.

۳. فعال‌سازی زمین و دارایی‌های راکد: شناسایی و به‌کارگیری ظرفیت زمین‌های دولتی، املاک بلااستفاده و دارایی‌های شهری در قالب مدل‌های اقتصادی شفاف.

۴. بازتعریف نقش دولت: دولت باید از تصدی‌گری مستقیم و مداخله‌های پراکنده به سمت سیاست‌گذاری، تنظیم‌گری، هدایت اعتبارات بانکی ، تضمین دسترسی عادلانه و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و توسعه زیرساخت مشارکت بخش خصوصی در امر مسکن حرکت کند.

۵. توسعه فناوری و بهره‌وری در صنعت ساختمان: صنعتی‌سازی، فناوری‌های نوین ساخت، هوش مصنوعی، مدیریت هوشمند پروژه و کاهش هزینه‌های تولید باید به اولویت‌های سیاست‌گذاری تبدیل شوند.

۶. ایجاد نظام پایش هوشمند بازار مسکن: پتصمیم‌گیری درباره مسکن باید مبتنی بر داده‌های دقیق از زمین، پروانه‌های ساختمانی، پروژه‌های نیمه‌تمام، سرمایه‌گذاری، عرضه و تقاضا باشد.

مسکن را نباید صرفاً از منظر یک بازار دارایی یا کالای مصرفی نگاه کرد. مسکن هم‌زمان یک مسئله اقتصادی، اجتماعی، جمعیتی و حتی امنیتی است. تداوم رکود تولید ساختمان می‌تواند در آینده هزینه‌های بسیار سنگین‌تری به اقتصاد ملی تحمیل کند؛ هزینه‌هایی که تنها در قالب کاهش رشد اقتصادی قابل اندازه‌گیری نیستند، بلکه در کاهش فرصت‌های شغلی، کوچک‌شدن طبقه متوسط، افزایش محرومیت مسکونی و تشدید نابرابری اجتماعی نیز نمایان خواهند شد. امروز مسئله اصلی این نیست که چگونه چند پروژه ساختمانی را دوباره فعال کنیم؛ مسئله این است که چگونه یک اکوسیستم پایدار، رقابت‌پذیر و سرمایه‌پذیر برای تولید و تأمین مسکن در کشور ایجاد کنیم.اگر مسکن را پیشران توسعه اقتصادی می‌دانیم، باید از سیاست‌های مقطعی عبور کنیم و به سمت معماری یک نظام نوین تولید، سرمایه‌گذاری و حکمرانی مسکن حرکت کنیم. فرصت اصلاح این مسیر را نباید از دست داد.