به گزارش خبرنگار بین‌الملل تازه‌های اقتصاد، رکود معاملات مسکن در سراسر ایالات متحده، بسیاری از فروشندگان را در بلاتکلیفی گذاشته است؛ به طوری که به گفته مشاوران املاک، شماری از آنان که توان کنار گذاشتن فایلشان را دارند، خانه را از بازار خارج می‌کنند و آنان که ناگزیرند، به کاهش قیمت و مشارکت در هزینه‌های خریدار رو می‌آورند. این چرخش جهت، تفاوتی آشکار با سال‌های ابتدایی دهه دارد که فروشندگان اغلب بالاتر از قیمت درخواستی می‌فروختند و اکنون اما ترکیب نرخ‌های بالای وام مسکن، اثر انباشته چند سال افزایش قیمت و تضعیف چشم‌انداز اقتصادی تحت فشار تورم بالا، مالکیت خانه را برای بسیاری دور از دسترس کرده است.

در این میان، گروهی از خریداران خرید را به امید شرایط مساعدتر در بهار به تعویق می‌اندازند و همین تعویق به عدم توازن عرضه و تقاضا دامن زده است. نتیجه آن که فروشندگان بیش از خریدارانند و میان دو انتخاب ناخوشایند گیر کرده‌اند: تخفیف‌های پررنگ‌تر و امتیازهای بیشتر برای جذب خریدار، یا صبر طولانی‌تر حتی به قیمت توقف برنامه‌های مهم زندگی. هر کدام از این مسیرها، پیامدهای قابل توجهی برای تصمیمات مالی خانوارها به همراه دارد.

«مارک فلمینگ» اقتصاددان ارشد شرکت «فرست امریکن فایننشال» معتقد است که پویایی بازار بار دیگر به سمت چیزی که «بازار خریدار» می‌خوانند چرخیده است. او به آسوشیتدپرس گفت که این شرایط ممکن است فروشنده را ناچار کند قیمت را پایین بیاورد، امتیازی برای فروش خانه بدهد و با ماندگاری طولانی‌تر ملک در بازار کنار بیاید و کوچک‌ترین بازتاب این تغییر، جابه‌جایی واقعی توازن قدرت میان دو طرف است.

معامله‌هایی که با تخفیف و امتیاز نقدی نجات پیدا می‌کنند

در سطح میدانی، روایت‌ها نشان می‌دهد فروشندگان برای بستن معامله به پرداخت‌های مستقیم هم رو آورده‌اند. در حومه دالاس، «لیز سودر» که خانه چهار خوابه خود را نخست با ۷۵۰ هزار دلار روانه بازار کرده بود، پس از چند بار کاهش قیمت آن را از عرضه خارج کرد. او سرانجام در بهار فایل را با ۷۲۵ هزار دلار دوباره فهرست کرد و چند هفته بعد خریدار آن را با ۶۵۰ هزار دلار پذیرفت و برای گرفتن نهایی نظر او، ۹ هزار دلار نیز بابت تعمیرات پرداخت شد.

سودر که ۵۶ ساله است و دو دهه صاحب همین خانه بود، این انتظار طولانی را پیش‌بینی نمی‌کرد و هرگز گمان نمی‌برد به این میزان مجبور به کاهش قیمت شود. او پیش از فروش خانه به دنبال خرید خانه کوچک‌تر نرفت تا با دو وام مسکن همزمان مواجه نشود و این احتیاط، پروسه زندگی‌اش را بیش از یک سال به تعویق انداخت. همین تجربه نشان می‌دهد تصمیم‌های محتاطانه در بازار راکد، هزینه‌هایی از جنس زمان و برنامه‌ریزی بر خانوارها تحمیل می‌کند.

به نوشته یاهوفایننس این الگو به یک منطقه محدود نیست و مشاوران املاک از فراگیری درخواست خریداران برای مشارکت فروشنده در هزینه‌های اختتامیه سخن می‌گویند. با نرخ‌های بالای وام، امتیاز اخذ کاهش نرخ وام در چند سال نخست یا کل دوره بازپرداخت نیز به ابزاری رایج تبدیل شده است و فروشنده برای کاهش اقساط و پایین آوردن بار کلی هزینه استقراض خریدار، بخشی از آن را می‌پردازد. به این ترتیب، بخشی از فشار قیمت به شکل امتیازهای پنهان مالی به دوش فروشنده منتقل می‌شود.

انتظارهای طولانی و خط قرمزهای قیمتی

همزمان، فروشندگانی هستند که مرز تحمل مالی آنان اجازه کاهش بیشتر قیمت را نمی‌دهد. در شهر ساحلی «بلین» در ایالت واشنگتن، «ریک گنگا» که در میانه طلاق است، برای آن که بتواند فصل بعدی زندگی‌اش را آغاز کند به خریدار نیاز دارد. خانه سه خوابه او از اول ژوئن با ۸۲۵ هزار دلار وارد بازار شد و چند بار مورد بازدید قرار گرفت، اما کاهش قیمت به کمتر از ۸۰۰ هزار دلار نیز نتوانسته پیشنهادی جذب کند.

گنگا ۵۸ ساله می‌گوید در همسایگی او برخی فروشندگان قیمت را ۱۰۰ هزار دلار یا بیشتر پایین آورده‌اند، اما چون او تنها از سال ۲۰۲۲ مالک این خانه است، حقوق مالکانه کافی برای کاهش بیشتر قیمت ندارد. او هرگونه کاهش بیشتر را غیرمنطقی می‌داند و تا فروش خانه، برنامه انتقال شغلی‌اش به ایالتی دیگر را به کناری گذاشته است. او پیش‌بینی می‌کند این فایل احتمالاً تا بهار یا تابستان آینده در بازار بماند.

این نمونه‌ها نشان می‌دهد حتی در فشار یکسان بازار، مرز مقاومت فروشندگان متفاوت است. به گفته تحلیلگران طول دوره مالکیت، میزان وام باقیمانده و نیاز فوری به نقدینگی تعیین می‌کند چه کسی می‌تواند کوتاه بیاید و چه کسی ناگزیر از صبر است. همین تفاوت‌ها، الگوی تعدیل قیمت را در محلات و گروه‌های درآمدی ناهمگون ساخته است.

امواج نرخ وام و عقب‌نشینی قیمت‌های پیشنهادی

پس از آن که نرخ متوسط وام سی ساله در فوریه برای مدتی کوتاه به زیر ۶ درصد رفت، این نرخ در ماه جاری به حدود ۷/۴ درصد رسید که بالاترین سطح نزدیک به سه سال اخیر است. افزایش پیوسته نرخ‌ها، فروش خانه در آمریکا را خفه کرده و قدرت واجد شرایط شدن خریداران را کاهش داده است. در این میان، «ریلتور دات کام» گزارش می‌دهد که میانه قیمت آگهی فروش در کل کشور در سپتامبر برای یازدهمین ماه پیاپی نسبت به سال قبل کم شد و با افت ۱/۲ درصد به ۴۱۹۲۵۰ دلار رسید.

در همین ماه، حدود ۲۱ درصد فایل‌ها قیمت اولیه خود را پایین آوردند که بالاترین سهم در چهار سال اخیر به شمار می‌رود. این روند هم نشانه احتیاط فروشندگان است و هم تلاشی ناخواسته برای همسویی با قدرت خرید محدود خریداران. کاهش پیوسته قیمت‌های فهرستی و بالا رفتن سهم تخفیف‌ها، تصویر روشنی از بازارِ در حال تسلیم به تقاضای ضعیف ترسیم می‌کند.

علاوه بر این، «جیک کریمل» اقتصاددان ارشد «ریلتور دات کام» می‌گوید این امتیازدهی‌ها شاخصی است از جایی که بازار امروز ایستاده؛ بازاری که در آن خریداران به زیان فروشندگان قدرت می‌گیرند و فروشندگان برای ملاقات با خریدار در نیمه راه تلاش بیشتری می‌کنند. با این حال او تاکید می‌کند که این اخبار خوش برای خریداران ممکن است برای غلبه بر موانع توانایی مالی کافی نباشد و گروه بسیاری همچنان از ورود به بازار باز بمانند.

شکاف عرضه و تقاضا و تعلیق برنامه‌های خانوار

عدم توازن عرضه و تقاضا اکنون در ارقام نیز خودنمایی می‌کند. تحلیل ردفین از پنجاه کلانشهر بزرگ نشان می‌دهد در ماه گذشته تعداد فروشندگان حدود ۶۳ درصد از خریداران بیشتر بوده است. شمار خریداران به حدود ۹۲۹۰۰۰ نفر رسیده که کمترین سطح ثبت شده از سال ۲۰۱۳ تاکنون است و شمار فروشندگان نیز به بالاترین سطح از سال ۲۰۲۰ افزایش یافته است. چنین شکاف گسترده‌ای هم بر قیمت‌های پیشنهادی فشار می‌آورد و هم زمان ماندگاری فایل‌ها در بازار را طولانی می‌کند.

در شهر «تروتدیل» ایالت اورگان، «ایتن باتنر» که مدیر خدمات است و برای خانواده‌اش پیشنهاد خرید خانه بزرگ‌تری در نزدیکی پورتلند را پذیرفته، نخست باید خانه فعلی‌اش را بفروشد تا منابعی برای خانه نو فراهم کند. خانه سه خوابه او بیش از دو ماه است با ۴۸۰ هزار دلار در بازار مانده و کاهش سی هزار دلاری قیمت نیز تنها یک پیشنهاد به همراه آورده که آن هم منتفی شده است. او با تعویض آبگرمکن، ماشین ظرفشویی و کفپوش تلاش کرده ملک را جذاب‌تر کند، اما هنوز به نتیجه نرسیده است.

باتنر ۳۶ ساله این شرایط را غلتان در امواج احساسات برای خود و خانواده‌اش توصیف می‌کند و می‌گوید تصویر داشتن خانه‌ای مستقل با اتاقی برای هر یک از بچه‌ها، اکنون به احساس گیر افتادن بدل شده است. این توقف‌های ناخواسته به بخش جدایی‌ناپذیر بازار راکد تبدیل شده است؛ بازاری که در آن هر تصمیم مالی به رشته‌ای از تصمیمات دیگر گره می‌خورد و کند شدن یک حلقه، کل زنجیره را از حرکت بازمی‌یستاند.

شواهد میدانی و داده‌های رسمی همداستان‌اند که بازار مسکن آمریکا در فاز رکود معاملاتی است؛ فازی که فروشندگان را ناگزیر کرده برای جلب نظر خریدار، به کاهش قیمت و پرداخت امتیازهای نقدی تن دهند. نرخ‌های بالای وام مسکن، رشد انباشته قیمت‌ها و تضعیف چشم‌انداز اقتصادی، سد اصلی تقاضای موثرند و عدم توازن عرضه و تقاضا زمان فروش را طولانی کرده است. تا زمانی که هزینه‌های تامین مالی به شکل ملموس کاهش نیابد یا درآمد واقعی خانوار بهبود پیدا نکند، انتظار می‌رود این الگو یعنی قیمت‌های نرم‌تر، امتیازهای بیشتر و معاملات کندتر، روایت غالب بازار باقی بماند و برنامه‌های زندگی بسیاری از خانواده‌های آمریکایی همچنان در انتظار بماند.