به گزارش خبرنگار تازههای اقتصاد، گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل متحد نشان میدهد بحران مسکن دیگر فقط مسئله گرانی خانه نیست و به درآمد خانوار، بازار اجاره، عرضه مسکن، سیاستهای عمومی و حتی الگوی تشکیل خانوار گره خورده است.
یکی از مهمترین شاخصهای سنجش دسترسی به مسکن، نسبت قیمت خانه به درآمد خانوار است. این نسبت در جهان از ۹.۳ در سال ۲۰۱۰ به ۱۱.۲ در سال ۲۰۲۳ رسیده است؛ یعنی قیمت مسکن در مقایسه با توان درآمدی خانوارها فاصله بیشتری گرفته است.
این وضعیت در برخی مناطق شدیدتر است. در آسیای مرکزی و جنوبی، نسبت قیمت به درآمد از ۹.۷ به ۱۶.۸ رسیده که معادل رشد حدود ۷۳ درصدی است. در آسیای شرقی و جنوب شرقی نیز این نسبت در سال ۲۰۲۳ به ۱۷.۵ رسیده که بالاترین سطح منطقهای در جهان است.
بر اساس طبقهبندی گزارش، ۹۶ درصد کشورهای جهان در گروههای «جدی»، «شدید» یا «غیرممکن» از نظر مقرونبهصرفگی مالکیت مسکن قرار دارند. در بیش از نیمی از کشورهای جهان نیز نسبت قیمت مسکن به درآمد از ۹ فراتر رفته است. در این میان، تنها دو کشور، عربستان سعودی و امارات متحده عربی، نسبت قیمت به درآمد کمتر از ۳ دارند.
این ارقام نشان میدهد مشکل بازار مسکن فقط افزایش اسمی قیمت خانه نیست؛ مسئله اصلی، سرعتی است که قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار حرکت میکند. هرچه این فاصله بیشتر شود، خرید خانه برای بخش بزرگتری از جامعه از یک هدف قابل دستیابی به داراییای دور از دسترس تبدیل میشود.
اجاره هم از دسترس خارج میشود
فشار بازار مسکن به بازار اجاره نیز منتقل شده است. طبق گزارش، در سال ۲۰۲۳، ۴۴ درصد خانوارهای مستأجر جهان بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره میکردند. این وضعیت در آفریقای زیر صحرا شدیدتر است و به ۵۵ درصد میرسد. در آمریکای لاتین و کارائیب نیز ۴۸ درصد مستأجران با چنین فشاری مواجهاند و در اروپا و آمریکای شمالی این سهم حدود ۵۰ درصد است.
در آمریکا، ۲۲.۴ میلیون خانوار مستأجر در سال ۲۰۲۲ تحت فشار هزینه مسکن قرار داشتند و ۱۲.۱ میلیون خانوار، معادل ۲۷ درصد مستأجران، بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره میکردند.
هرچند سهم خانوارهای تحت فشار اجاره در اروپا و آمریکای شمالی از ۵۷ درصد در سال ۲۰۱۰ به ۵۰.۴ درصد در سال ۲۰۲۳ کاهش یافته، اما همچنان حدود نیمی از خانوارهای مستأجر این منطقه با فشار قابل توجه هزینه مسکن مواجهاند.
بنابراین، برای خانواری که توان خرید خانه ندارد، بازار اجاره نیز الزاماً گزینهای ارزان و کمفشار نیست. نتیجه میتواند کاهش منابع قابل مصرف خانوار برای سایر نیازها و افزایش آسیبپذیری اقتصادی باشد.
کمبود مسکن؛ شکافی که همچنان باقی است
در کنار مسئله قیمت، جهان با شکاف بزرگی در عرضه مسکن نیز مواجه است. بر اساس گزارش، کمبود جهانی مسکن از ۲۰۱.۲ میلیون واحد در سال ۲۰۱۰ به ۲۸۰.۳ میلیون واحد در سال ۲۰۲۰ رسید و در سال ۲۰۲۳ با کاهش نسبی به ۲۶۸.۸ میلیون واحد رسید.
بنابراین، اگرچه شکاف عرضه نسبت به اوج سال ۲۰۲۰ کاهش یافته، اما کمبود سال ۲۰۲۳ همچنان حدود ۳۴ درصد بیشتر از سال ۲۰۱۰ بوده است.
نکته مهم اینجاست که روند مناطق مختلف یکسان نیست. در آمریکای لاتین و کارائیب، رشد موجودی مسکن نسبت به رشد جمعیت در فاصله ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ به ۷ رسیده، در حالی که میانگین جهانی ۱.۸ بوده است. اما در اروپا و آمریکای شمالی، کمبود مسکن مقرونبهصرفه از ۹.۹ میلیون واحد در سال ۲۰۲۰ به ۲۴.۸ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.
این تفاوت نشان میدهد افزایش تعداد واحدهای مسکونی بهتنهایی برای حل بحران کافی نیست. آنچه اهمیت دارد، میزان عرضه مسکن مقرونبهصرفه و متناسب با توان مالی خانوارها است.
وقتی حمایت عمومی از مسکن کاهش مییابد
یکی از دادههای قابل توجه گزارش، کاهش سرمایهگذاری عمومی در حوزه مسکن در کشورهای OECD است. سرمایهگذاری عمومی در مسکن از ۰.۱۷ درصد GDP در سال ۲۰۰۱ به تنها ۰.۰۶ درصد در سال ۲۰۱۸ کاهش یافته است.
در همین حال، مسکن عمومی و اجتماعی در کشورهای OECD بهطور متوسط تنها ۳ تا ۷ درصد موجودی مسکن را تشکیل میدهد.
البته نمونههایی از سیاستهای متفاوت نیز وجود دارد. در سنگاپور، مسکن عمومی به نزدیک ۸۰ درصد خانوارها ارائه میشود. در اتریش، دانمارک و هلند نیز مسکن عمومی یا تعاونی حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد کل موجودی مسکن را تشکیل میدهد؛ رقمی که فاصله قابل توجهی با میانگین ۶ تا ۷ درصدی اتحادیه اروپا دارد.
این تجربهها نشان میدهد سیاست عمومی میتواند نقش مهمی در کاهش فشار بازار ایفا کند؛ بهویژه در شرایطی که بازار خصوصی بهتنهایی قادر به تأمین مسکن متناسب با درآمد بخش بزرگی از جامعه نیست.
مسکن گران چگونه زندگی مردم را تغییر میدهد؟
بحران مسکن در نهایت از بازار املاک فراتر میرود و به سبک زندگی و ساختار اجتماعی خانوارها سرایت میکند. در اروپا، نزدیک به یکسوم افراد ۲۵ تا ۳۴ ساله همچنان با والدین خود زندگی میکنند.
در کانادا نیز افزایش شدید اجاره در شهرهایی مانند تورنتو و ونکوور با کاهش تشکیل خانوار مستقل در گروه سنی ۲۵ تا ۲۹ سال همراه بوده است.
از سوی دیگر، فاصله میان محل اشتغال و محل سکونت نیز میتواند افزایش یابد. در سیدنی، بیش از ۲۵۱ هزار شغل در منطقه مرکزی متمرکز است، اما تنها حدود ۱۱ هزار کارگر در همان منطقه سکونت دارند. در ویتنام نیز قیمت املاک در کلانشهرها به ۲۰ تا ۲۵ برابر میانگین درآمد سالانه خانوار رسیده است.
در چنین شرایطی، هزینه مسکن تنها به مبلغ اجاره یا قیمت خرید محدود نمیشود؛ زمان رفتوآمد، کاهش مصرف سایر کالاها و خدمات، تأخیر در تشکیل خانوار مستقل و افزایش وابستگی اقتصادی نیز بخشی از هزینه پنهان بحران مسکن است.
بحران مسکن، بحران امنیت سکونت
ابعاد بحران تنها به کسانی که قادر به خرید یا اجاره خانه مناسب نیستند محدود نمیشود. بر اساس دادههای Prindex که در گزارش UN-Habitat آمده، ۲۳ درصد بزرگسالان جهان، معادل حدود ۱.۱ میلیارد نفر، درباره حقوق زمین یا مسکن خود احساس ناامنی میکنند.
از سوی دیگر، بیش از ۱.۱ میلیارد نفر در جهان در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند.
در نتیجه، تصویر ترسیمشده از بازار مسکن جهان تنها تصویر خانههای گران نیست؛ بلکه مجموعهای از مشکلات بههمپیوسته است: قیمتهایی که سریعتر از درآمد رشد میکنند، اجارههایی که بخش بزرگی از درآمد خانوار را میبلعند، کمبود انباشته مسکن، کاهش سرمایهگذاری عمومی و افزایش ناامنی سکونتی.
بحران مسکن زمانی شکل کامل خود را نشان میدهد که خانه دیگر صرفاً یک دارایی گرانقیمت نباشد، بلکه بخش بزرگی از درآمد خانوار را جذب کند، تشکیل خانوار را به تأخیر بیندازد، فاصله میان محل زندگی و کار را افزایش دهد و امنیت سکونت میلیونها نفر را تهدید کند.
به این ترتیب، مسئله اصلی فقط قیمت یک خانه یا تعداد واحدهای ساختهشده نیست؛ مسئله این است که آیا خانوارها میتوانند با درآمد خود مسکن مناسب تهیه کنند و در عین حال منابع کافی برای سایر هزینههای زندگی، استقلال اقتصادی و آینده خود داشته باشند. دادههای UN-Habitat نشان میدهد این فاصله در بسیاری از شهرهای جهان در حال تبدیل شدن به یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی است.
نظر شما