به گزارش خبرنگار بینالملل تازههای اقتصاد، بحران مسکن و مازاد فضای اداری، دو روی یک سکه در کلانشهرها هستند: شهرها همزمان با کمبود شدید خانه و کاهش تقاضا برای دفترهای سنتی روبهرو شدهاند. در این میان، پروژه تبدیل مقر سابق شرکت فایزر در منهتن به حدود ۱۶۰۰ واحد مسکونی نشانهای از تولد یک الگوی جدید اقتصادی برای مدیریت جمعیت شهری است. الگویی که بهجای گسترش افقی شهر، بر بازاستفاده از بافت موجود، افزایش عرضه مسکن در مراکز اشتغال و کاهش فشار بر زیرساختهای شهری تکیه دارد.
همانطور که هاندلزبلات گزارش میدهد، مقر پیشین شرکت فایزر در خیابان ۴۲ شرقی نیویورک، که سالها یکی از نمادهای قدرت شرکتی در منهتن بود، اکنون به یکی از بزرگترین پروژههای تبدیل دفتر به مسکن در تاریخ این شهر بدل شده است. بنا بر اعلام سایت گنزلر در صفحه رسمی پروژههای نیویورک خود، این طرح قرار است حدود ۱،۶۰۰ آپارتمان به بازار مسکن عرضه کند.
این تغییر کاربری، از یک منظر، پاسخ مستقیم به دو بحران همزمان است: کاهش استفاده از فضاهای اداری و کمبود مزمن مسکن. دفتر حسابرسی شهر نیویورک تا سهماهه نخست ۲۰۲۵، نیویورک ۴۴ پروژه تکمیلشده، در دست اجرا یا بالقوه برای تبدیل اداری به مسکونی شناسایی کردهاند که در مجموع ۱۵.۲ میلیون فوت مربع را دربر میگیرند. این پروژهها میتوانند حدود ۱۷،۴۰۰ آپارتمان ایجاد کنند.
چرا این مدل، یک راهحل جمعیتی است؟
مسئله اصلی شهرهای بزرگ فقط «کمبود خانه» نیست؛ بلکه توزیع جمعیت، تراکم سفرهای شهری و کارایی زیرساختها نیز هست. وقتی کارمندان کمتر به دفتر میروند، قلب تجاری شهر با افت تردد و رکود بخشی از فضای اداری روبهرو میشود. اگر همان ساختمانها به مسکن تبدیل شوند، جمعیت دوباره به مرکز شهر بازمیگردد، اما این بار بهصورت ساکن نه صرفاً رفتوآمدکننده.
این تغییر چند پیامد اقتصادی و شهری دارد:
- افزایش عرضه مسکن در مناطق مرکزی
- کاهش هزینه توسعه از صفر
- استفاده بهتر از زیرساختهای موجود
- کاهش نیاز به توسعه حاشیهای شهر
- حفظ حیات اقتصادی مرکز شهر پس از عصر دورکاری
به بیان دیگر، تبدیل دفتر به مسکن، نوعی مدیریت تراکم جمعیت از راه سیاستگذاری ملکی است و طی آن شهر بهجای آنکه جمعیت را به بیرون هل دهد، آن را در بافت مرکزی بازتوزیع میکند.
دادههای بحران مسکن در نیویورک
اهمیت این سیاست زمانی روشنتر میشود که ارقام بازار مسکن نیویورک را ببینیم. در دستورالعمل اجاره واحدهای مسکونی نیویورک در سال ۲۰۲۵ آمده است که نرخ خالی بودن واحدهای اجارهای در سطح شهر فقط ۱.۴۱ درصد است؛ رقمی که نشانه بازار بهشدت فشرده و کمعرضه است. این گزارش همچنین از ۳،۷۰۵،۰۰۰ واحد مسکونی در شهر، ۶۸ درصد سکونتپذیری مستأجران، و حدود ۹.۲ درصد نرخ ازدحام در اجارهها خبر میدهد.
از سوی دیگر بین سالهای ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲، اشتغال در نیویورک ۲۳ درصد رشد کرده، اما موجودی مسکن فقط ۹ درصد افزایش یافته است. بهعبارت دیگر، رشد جمعیت شاغل و نیازهای سکونتی با ظرفیت تولید خانه همگام نبوده است. این همان شکافی است که امروز سیاست تبدیل ساختمانهای اداری به مسکونی میکوشد پر کند.
سیاست مدیریت شهری، نه صرفا مدیریت ساختمانها
تبدیل دفتر به مسکن زمانی موفق است که از سطح پروژه عمرانی فراتر برود و به سیاست شهری بدل شود. در نیویورک، همین روند اکنون در حال نهادیشدن است. طبق گزارش دفتر حسابرسی، قانون 467-m که در سال ۲۰۲۴ تصویب شد، برای برخی تبدیلها مشوق مالیاتی در نظر گرفته و در مقابل، شرط گذاشته است که ۲۵ درصد واحدها بهطور میانگین با معیار ۸۰ درصد درآمد متوسط منطقهای (AMI) مقرونبهصرفه باشند و بهصورت اجاره تثبیت شده باقی بمانند.
منطق اقتصادی این کار روشن است: دولت با کاهش اصطکاک حقوقی و مالی، سرمایه خصوصی را به سمت تولید مسکن هدایت میکند؛ اما منطق اجتماعی نیز کماهمیت نیست. خانهسازی در مرکز شهر، بهویژه برای واحدهای کوچکتر و اجارهای، میتواند بخشی از فشار ناشی از افزایش خانوارهای تکنفره و زوجهای بدون فرزند را جبران کند.
آلمان هم وارد گود میشود
از ماه ژوئیه نیز دولت آلمان چنین طرحی را اجرایی کرده و با قوانین جدید، از چنین تبدیل کاربریهایی حمایت میکند. بررسی منابع رسمی نشان میدهد سیاستهای کلیتر حوزه مسکن، فعلا مختص اسکان جوانان از جمله برای حمایت از مسکن کارآموزان و دانشجویان است.
این اقدامات نشان میدهد که در اقتصادهای اروپایی نیز این ایده در حال جاافتادن است: اگر مرکز شهر از دفتر اشباع شده و حاشیهها از مسکن، شاید راهحل در جابهجایی کاربری باشد، نه در گسترش بیپایان شهر.
این مدل چه چیزی را درباره آینده شهرها میگوید؟
الگوی جدید اقتصادی در کلانشهرها بر یک فرض ساده استوار میشود و آن این است که فضاهای شهری باید با تغییر رفتار جمعیت سازگار شوند.
اگر مردم کمتر به دفتر میروند، آسمانخراشهای اداری باید بتوانند به مسکن تبدیل شوند. اگر جمعیت در مرکز شهر ماندگارتر میشود، حملونقل، خدمات عمومی و بازار خردهفروشی نیز باید خود را با این بازتوزیع وفق دهند. در این معنا، تبدیل فایزر به مسکن صرفاً یک پروژه ساختمانی نیست، بلکه نمونهای از بازآرایی اقتصاد شهری در عصر پساکرونا است.
تبدیل دفاتر اداری به مسکن، در عمل پاسخی است به یک بحران دوگانه: دفترهای خالی و خانههای کمیاب. اما در سطحی عمیقتر، این روند نشان میدهد که شهرهای بزرگ وارد مرحله تازهای از مدیریت جمعیت شدهاند؛ مرحلهای که در آن، سیاست مسکن، سیاست اشتغال، و سیاست حملونقل از هم جدا نیستند.
نیویورک با پروژه فایزر و دهها طرح مشابه، به جهان نشان میدهد که آینده کلانشهرها نه در ساختوساز از صفر، بلکه در بازتعریف هوشمندانه کاربری فضای موجود رقم میخورد. اگر این مدل با مشوقهای مالی، مقررات سادهتر و حفظ استطاعتپذیری همراه شود، میتواند به یکی از کارآمدترین ابزارهای مهار بحران مسکن و بازتوزیع جمعیت در قلب شهرها بدل شود.
نظر شما