به گزارش خبرنگار بین‌الملل ایبنا، سقوط فروش خانه‌های موجود در اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که افزایش هزینه وام، هم توان خرید خانوارها و هم تمایل مالکان به فروش را محدود کرده است. گزارش ۱۲ نوامبر انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا از بازاری حکایت دارد که در آن شمار معاملات به سطحی کم‌سابقه رسیده، اما قیمت‌ها به همان سرعت پایین نیامده است. این فاصله میان افت فروش و پایداری قیمت، کلید فهم رکود کنونی بازار مسکن آمریکاست.

معاملات کم، قیمت‌های مقاوم

طبق داده‌های این انجمن، نرخ سالانه فروش خانه‌های موجود در اکتبر به ۳.۷۵ میلیون واحد رسید؛ ۵.۵ درصد کمتر از سپتامبر و ۸.۸ درصد کمتر از اکتبر سال پیش. «نرخ سالانه» به معنای فروش ۳.۷۵ میلیون خانه در یک ماه نیست، بلکه نشان می‌دهد اگر سرعت معاملات اکتبر یک سال ادامه یابد، فروش به این رقم می‌رسد.

با این حال، میانگین قیمت فروش به ۴۱۶ هزار و ۷۰۰ دلار رسید که ۰.۴ درصد بالاتر از سال قبل است. بنابراین افت شدید معاملات هنوز به کاهش سراسری قیمت خانه‌های فروخته‌شده منجر نشده است.

موجودی خانه‌های فروش‌نرفته نیز با رشد سالانه ۴.۶ درصدی به ۱.۵۹ میلیون واحد رسید. این رقم معادل عرضه ۵.۱ ماه در سرعت فعلی فروش است؛ نشانه‌ای از آنکه خانه‌ها دیرتر معامله می‌شوند، نه اینکه بازار ناگهان با موج گسترده فروش اجباری روبه‌رو شده باشد.

ضربه وام با تاخیر رسید

بر پایه آمار فردی مک که در گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمده، میانگین نرخ وام ثابت ۳۰ ساله در اکتبر ۷.۳۳ درصد بود؛ در برابر ۶.۸۶ درصد در سپتامبر و ۶.۲۵ درصد در اکتبر ۲۰۲۵. بالا رفتن نرخ، قسط ماهانه و هزینه کل خرید را برای متقاضیان وام افزایش می‌دهد.

اثر این تغییر فورا در آمار فروش نهایی دیده نمی‌شود. انجمن ملی مشاوران املاک توضیح می‌دهد که میان امضای قرارداد و بسته شدن معامله معمولا یک تا دو ماه فاصله است؛ از همین رو، افت قراردادهای امضاشده می‌تواند پیش‌درآمد افت فروش ثبت‌شده باشد.

در سپتامبر، فروش‌های در انتظار نهایی شدن نسبت به ماه قبل ۷.۳ درصد و نسبت به سال قبل ۱۱.۳ درصد کاهش یافته بود. این شاخص در کنار داده‌های اکتبر نشان می‌دهد فشار نرخ وام پیش از ثبت افت معاملات نهایی در رفتار خریداران آشکار شده بود. منبع: انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا.

شکاف مناطق و قفل مالکان

این در حالی است که کاهش فروش در همه مناطق یکسان نبوده‌است. به نوشته یاهوفایننس غرب آمریکا افت سالانه ۱۴.۵ درصدی را تجربه کرده، در حالی که کاهش شمال‌شرق ۴.۱ درصد بوده و در غرب، میانگین قیمت خانه‌های فروخته‌شده ۶۲۴ هزار و ۳۰۰ دلار ثبت شده‌است؛ رقمی که همراه با هزینه بالای وام، فشار استطاعت خرید را برجسته می‌کند.

در سوی عرضه نیز نرخ‌های بالا مانع جابه‌جایی برخی مالکان می‌شود. فردی مک این سازوکار را «اثر قفل‌شدگی نرخ وام» می‌نامد: مالکی که وام قدیمی با نرخ پایین دارد، با فروش خانه و گرفتن وام جدید ممکن است با قسط بسیار بالاتری روبه‌رو شود.

البته قفل‌شدگی به معنای ثابت ماندن موجودی نیست؛ زیرا آمار اکتبر افزایش خانه‌های عرضه‌شده را نشان می‌دهد. تحلیل محتاطانه‌تر این است که هزینه تامین مالی هم ورود خریداران را دشوار کرده و هم انگیزه فروش بخشی از مالکان را کاهش داده است.

خریداران تازه‌وارد و چشم‌انداز سال

فشار بازار برای خریداران نخستین خانه پررنگ‌تر است. سهم آنان از معاملات اکتبر به ۲۹ درصد رسید؛ در حالی که در سپتامبر ۳۱ درصد و در اکتبر ۲۰۲۵ معادل ۳۲ درصد بود. در مقابل، ۲۹ درصد معاملات اکتبر نقدی انجام شد. با این همه، کندی معاملات را نباید به‌تنهایی تکرار بحران ۲۰۰۸ دانست. به گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، فروش خانه‌های گرفتار مشکلات مالی تنها ۲ درصد کل معاملات اکتبر بود؛ بنابراین داده‌های موجود بیشتر از رکود معاملاتی حکایت دارند تا جهش فروش‌های اضطراری.

طبق برآوردها، احتمال می‌رود که فروش کل سال ۲۰۲۶ از ۴.۰۶ میلیون واحد ثبت‌شده در سال ۲۰۲۵ پایین‌تر بیاید. رقم سال ۲۰۲۵ در بررسی تاریخی همین انجمن نیز تایید شده است، اما نتیجه نهایی سال ۲۰۲۶ هنوز مشخص نیست و این برآورد باید پیش‌بینی تلقی شود، نه آمار قطعی.

در مجموع، بازار مسکن آمریکا بیش از آنکه با ریزش فراگیر قیمت روبه‌رو باشد، در تنگنای معاملات گرفتار شده است. به گفته کارشناسان تا زمانی که هزینه وام بالا بماند، افزایش نسبی عرضه به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که خریداران و فروشندگان بتوانند بر سر قیمتی قابل پرداخت به توافق برسند.